Para a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em *contrato de locação*, a cláusula penal compensatória é devida mesmo que a *devolução do imóvel* decorra da decisão judicial que decreta o *despejo*, sendo o *fiador solidariamente responsável pelo pagamento da multa*.
Com esse entendimento, o colegiado confirmou acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), para o qual *as garantias da locação*, inclusive a *fiança*, se estendem até a efetiva *devolução do imóvel ao locador*.
A controvérsia julgada teve origem em *ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis*, ajuizada pelo dono de um *imóvel* contra a empresa *locatária e o seu fiador*.
O TJSP confirmou a sentença que determinou a resolução do contrato, decretou o *despejo* e condenou solidariamente a *locatária e o fiador* ao pagamento dos a*luguéis* vencidos e demais encargos, até a efetiva *desocupação do imóvel*, além de multa contratual.
No recurso especial, o *fiador* sustentou que nem ele nem a locatária deveriam responder pela multa rescisória decorrente da devolução antecipada do *imóvel*, pois isso ocorreu em virtude da *ação de despejo* movida pelo *locador*. *Quebra contratual permite ao locador exigir a multa compensatória*
O relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, explicou que o artigo *4º, caput, da Lei 8.245/1991 <www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art4>* estabelece a possibilidade de as partes pactuarem cláusula penal compensatória para o caso de descumprimento das obrigações contratuais.
O ministro acrescentou que, antes do término do prazo contratual, o *locatário poderá devolver o imóvel* mediante o pagamento de multa, com o abatimento proporcional ao período de contrato cumprido, como prevê o *artigo 413 do Código Civil <www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art413>*. Segundo o magistrado, igual sanção pode ser aplicada ao *locador*, observadas as mesmas circunstâncias e as demais condições contratuais.
De acordo com o relator, quando é deferido o *pedido de despejo*, o *locatário* é obrigado a devolver o *imóvel* após receber o mandado judicial, nos termos do *artigo 63, caput, da Lei 8.245/1991 <www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art63>*, sendo que a multa compensatória também é devida em caso de devolução do *imóvel* locado determinada em ordem judicial de *despejo*.
“Em decorrência da quebra contratual, ainda que o bem locado não seja voluntariamente devolvido por iniciativa do próprio locatário, o credor (no caso, o locador) pode exigir o pagamento da multa compensatória, sem prejuízo dos efeitos da mora”, declarou o relator. *Responsabilidade pela multa também recai sobre o fiador*
Cueva acrescentou que, na hipótese julgada, como não houve extinção ou exoneração da garantia prestada, a responsabilidade pelo pagamento da multa compensatória também incide sobre o *fiador*.
“Dessa forma, se o l*ocatário* responde pela cláusula penal compensatória em razão da ordem judicial de *despejo* e não houve extinção da garantia prestada no contrato de *locação*, cabe igualmente ao fiador a responsabilidade pelo pagamento da referida multa”, concluiu o ministro.
*Leia o acórdão no REsp 1.906.869 <processo.stj.jus.br/processo/julgamento/eletronico/documento/mediado/?documento_tipo=integra&documento_sequencial=156660891®istro_numero=202003062797&peticao_numero=&publicacao_data=20220617&for…>* .
Contrato de locação I locação I rescisão de contrato de locação I fiança I exoneração de fiança I imobiliária I direito imobiliário I Multa contratual
Com esse entendimento, o colegiado confirmou acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), para o qual *as garantias da locação*, inclusive a *fiança*, se estendem até a efetiva *devolução do imóvel ao locador*.
A controvérsia julgada teve origem em *ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis*, ajuizada pelo dono de um *imóvel* contra a empresa *locatária e o seu fiador*.
O TJSP confirmou a sentença que determinou a resolução do contrato, decretou o *despejo* e condenou solidariamente a *locatária e o fiador* ao pagamento dos a*luguéis* vencidos e demais encargos, até a efetiva *desocupação do imóvel*, além de multa contratual.
No recurso especial, o *fiador* sustentou que nem ele nem a locatária deveriam responder pela multa rescisória decorrente da devolução antecipada do *imóvel*, pois isso ocorreu em virtude da *ação de despejo* movida pelo *locador*. *Quebra contratual permite ao locador exigir a multa compensatória*
O relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, explicou que o artigo *4º, caput, da Lei 8.245/1991 <www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art4>* estabelece a possibilidade de as partes pactuarem cláusula penal compensatória para o caso de descumprimento das obrigações contratuais.
O ministro acrescentou que, antes do término do prazo contratual, o *locatário poderá devolver o imóvel* mediante o pagamento de multa, com o abatimento proporcional ao período de contrato cumprido, como prevê o *artigo 413 do Código Civil <www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art413>*. Segundo o magistrado, igual sanção pode ser aplicada ao *locador*, observadas as mesmas circunstâncias e as demais condições contratuais.
De acordo com o relator, quando é deferido o *pedido de despejo*, o *locatário* é obrigado a devolver o *imóvel* após receber o mandado judicial, nos termos do *artigo 63, caput, da Lei 8.245/1991 <www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art63>*, sendo que a multa compensatória também é devida em caso de devolução do *imóvel* locado determinada em ordem judicial de *despejo*.
“Em decorrência da quebra contratual, ainda que o bem locado não seja voluntariamente devolvido por iniciativa do próprio locatário, o credor (no caso, o locador) pode exigir o pagamento da multa compensatória, sem prejuízo dos efeitos da mora”, declarou o relator. *Responsabilidade pela multa também recai sobre o fiador*
Cueva acrescentou que, na hipótese julgada, como não houve extinção ou exoneração da garantia prestada, a responsabilidade pelo pagamento da multa compensatória também incide sobre o *fiador*.
“Dessa forma, se o l*ocatário* responde pela cláusula penal compensatória em razão da ordem judicial de *despejo* e não houve extinção da garantia prestada no contrato de *locação*, cabe igualmente ao fiador a responsabilidade pelo pagamento da referida multa”, concluiu o ministro.
*Leia o acórdão no REsp 1.906.869 <processo.stj.jus.br/processo/julgamento/eletronico/documento/mediado/?documento_tipo=integra&documento_sequencial=156660891®istro_numero=202003062797&peticao_numero=&publicacao_data=20220617&for…>* .
Contrato de locação I locação I rescisão de contrato de locação I fiança I exoneração de fiança I imobiliária I direito imobiliário I Multa contratual
