A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu que o meio adequado para ter a posse do bem, no *caso de aquisição de imóvel locado*, é a *ação de despejo*, não servindo para esse propósito *a ação de imissão na posse.*
O entendimento teve origem em *ação de imissão* na posse ajuizada pela *compradora de um imóvel alugado,* após denúncia do *contrato de locação* firmado pelos antigos proprietários, com o objetivo de entrar na posse do bem. A autora alegou que o contrato não estava averbado na matrícula do *imóvel* e que *o locatário* não respondeu às tentativas de renovação do aluguel, não pagou as parcelas em atraso nem restituiu o imóvel.
Por seu turno, o locatário apontou a inviabilidade do instrumento processual manejado pela nova proprietária, pois, com base nos *artigos 5º e 8º da Lei 8.245/1991 <www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art5>*, a ação adequada seria a de despejo, independentemente do fundamento do término da locação. *Alienação do imóvel durante a relação locatícia não rompe a locação*
Relator do processo no STJ, o ministro Ricardo Villas Bôas Cueva ressaltou que a *alienação do imóvel* permite ao comprador a denúncia do *contrato de locação* (artigo 8º da Lei 8.245/1991), tendo em vista o princípio da relatividade dos efeitos contratuais (as estipulações do contrato só produzem efeitos entre as partes contratantes).
Entretanto, ele observou que o artigo 5º da Lei 8.245/1991 é expresso ao determinar que a exigência da posse por quem adquire *imóvel *alugado seja feita em *ação de despejo*, porque a alienação durante a relação locatícia não rompe *a locação*, que continuará tendo existência e validade.
“O adquirente que assume a posição do antigo proprietário tem o direito de denunciar o contrato, se assim desejar, ou de permanecer inerte e sub-rogar-se nos direitos e deveres do locador, dando continuidade à relação locatícia”, afirmou o relator. *Retomada da posse não pode ferir o direito de quem ocupa o imóvel regularmente*
Em relação à averbação do contrato junto à matrícula do imóvel, Cueva ponderou que ela só é necessária nos contratos de locação com cláusula de vigência, para afastar a denúncia pelo novo proprietário antes de vencido o prazo.
“Se não há cláusula de vigência ou não há averbação, o novo adquirente não está obrigado a respeitar o contrato, podendo exercer livremente seu direito potestativo de denunciá-lo, mas, para imitir-se na posse direta do imóvel, deve seguir o rito processual adequado, valendo-se da ação de despejo”, disse o ministro.
O magistrado ressaltou que entendimento diverso poderia “malferir o direito de terceiro que regularmente ocupa o bem”, recordando que a mesma posição foi manifestada pelo ministro Antonio Carlos Ferreira no *REsp 1.590.765 <processo.stj.jus.br/processo/revista/documento/mediado/?componente=MON&sequencial=100755332&tipo_documento=documento&num_registro=201600186894&data=20190917&formato=PDF>*, que tratava da mesma controvérsia e do mesmo locatário.
*Leia o acórdão no REsp 1.864.878 <processo.stj.jus.br/processo/julgamento/eletronico/documento/mediado/?documento_tipo=integra&documento_sequencial=163308265®istro_numero=202000543468&peticao_numero=&publicacao_data=20220905&for…>* .
O entendimento teve origem em *ação de imissão* na posse ajuizada pela *compradora de um imóvel alugado,* após denúncia do *contrato de locação* firmado pelos antigos proprietários, com o objetivo de entrar na posse do bem. A autora alegou que o contrato não estava averbado na matrícula do *imóvel* e que *o locatário* não respondeu às tentativas de renovação do aluguel, não pagou as parcelas em atraso nem restituiu o imóvel.
Por seu turno, o locatário apontou a inviabilidade do instrumento processual manejado pela nova proprietária, pois, com base nos *artigos 5º e 8º da Lei 8.245/1991 <www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art5>*, a ação adequada seria a de despejo, independentemente do fundamento do término da locação. *Alienação do imóvel durante a relação locatícia não rompe a locação*
Relator do processo no STJ, o ministro Ricardo Villas Bôas Cueva ressaltou que a *alienação do imóvel* permite ao comprador a denúncia do *contrato de locação* (artigo 8º da Lei 8.245/1991), tendo em vista o princípio da relatividade dos efeitos contratuais (as estipulações do contrato só produzem efeitos entre as partes contratantes).
Entretanto, ele observou que o artigo 5º da Lei 8.245/1991 é expresso ao determinar que a exigência da posse por quem adquire *imóvel *alugado seja feita em *ação de despejo*, porque a alienação durante a relação locatícia não rompe *a locação*, que continuará tendo existência e validade.
“O adquirente que assume a posição do antigo proprietário tem o direito de denunciar o contrato, se assim desejar, ou de permanecer inerte e sub-rogar-se nos direitos e deveres do locador, dando continuidade à relação locatícia”, afirmou o relator. *Retomada da posse não pode ferir o direito de quem ocupa o imóvel regularmente*
Em relação à averbação do contrato junto à matrícula do imóvel, Cueva ponderou que ela só é necessária nos contratos de locação com cláusula de vigência, para afastar a denúncia pelo novo proprietário antes de vencido o prazo.
“Se não há cláusula de vigência ou não há averbação, o novo adquirente não está obrigado a respeitar o contrato, podendo exercer livremente seu direito potestativo de denunciá-lo, mas, para imitir-se na posse direta do imóvel, deve seguir o rito processual adequado, valendo-se da ação de despejo”, disse o ministro.
O magistrado ressaltou que entendimento diverso poderia “malferir o direito de terceiro que regularmente ocupa o bem”, recordando que a mesma posição foi manifestada pelo ministro Antonio Carlos Ferreira no *REsp 1.590.765 <processo.stj.jus.br/processo/revista/documento/mediado/?componente=MON&sequencial=100755332&tipo_documento=documento&num_registro=201600186894&data=20190917&formato=PDF>*, que tratava da mesma controvérsia e do mesmo locatário.
*Leia o acórdão no REsp 1.864.878 <processo.stj.jus.br/processo/julgamento/eletronico/documento/mediado/?documento_tipo=integra&documento_sequencial=163308265®istro_numero=202000543468&peticao_numero=&publicacao_data=20220905&for…>* .
Direito imobiliário I imóveis I locação comercial I direitos do locador I direitos do locatário I lei do inquilinado I ação de despejo
