A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), sob a sistemática dos recursos especiais repetitivos (*Tema 1.091 <processo.stj.jus.br/repetitivos/temas_repetitivos/pesquisa.jsp?novaConsulta=true&tipo_pesquisa=T&cod_tema_inicial=1091&cod_tema_final=1091>*), estabeleceu a tese de que é *válida a penhora do bem de família de fiador dado em garantia em contrato de locação de imóvel* – seja residencial ou comercial –, nos termos do *artigo 3º, inciso VII, Lei 8.009/1990 <www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8009.htm#art3>*.
Com o julgamento – que teve como base o *entendimento firmado pelo Supremo Tribunal Federal (STF) no Tema 1.127 <stf.jus.br/portal/jurisprudenciaRepercussao/verAndamentoProcesso.asp?incidente=6087183&numeroProcesso=1307334&classeProcesso=RE&numeroTema=1127>* –, os juízes e tribunais de todo país poderão aplicar o precedente qualificado em processos semelhantes.
“*O fiador, no pleno exercício de seu direito de propriedade de usar, gozar e dispor da coisa (Código Civil, artigo 1.228), pode afiançar, por escrito (CC, artigo 819), o contrato de locação (residencial ou comercial), abrindo mão da impenhorabilidade do seu bem de família, por sua livre e espontânea vontade, no âmbito de sua autonomia privada, de sua autodeterminação*”, afirmou o ministro Luis Felipe Salomão, relator dos recursos especiais analisados pela seção.
O magistrado explicou que a afetação do tema como repetitivo se deu pela necessidade de reanálise do precedente fixado no *REsp 1.363.368 <processo.stj.jus.br/processo/revista/documento/mediado/?componente=ITA&sequencial=1364999&num_registro=201300114633&data=20141121&formato=PDF>* e do *enunciado 549 da Súmula do STJ <www.stj.jus.br/docs_internet/revista/eletronica/stj-revista-sumulas-2017_45_capSumulas537-541.pdf>*, segundo os quais é válida *a penhora do bem de família de propriedade de fiador em contrato de locação*. *Lei afasta impenhorabilidade no caso de fiança em contrato de locação*
Salomão lembrou que a Lei 8.009/1990 previu um rol de exceções à regra da *impenhorabilidade do bem de família*, entre as quais está a obrigação decorrente de *fiança concedida em contrato de locação* (artigo 3º, inciso VII, incluído pela Lei 8.245/1991).
Com base nesse cenário legislativo, afirmou o magistrado, as cortes superiores passaram a discutir se o fato de a *locação ser residencial ou comercial* teria impacto na regra *de penhorabilidade do bem de família* do *fiador*. Após vários julgamentos, em maio de 2022, o STF decidiu pela constitucionalidade da *penhora do bem de família do fiador de contrato de locação – seja residencial, seja comercial* (Tema 1.127).
Nesse mesmo sentido, Salomão ressaltou que, de fato, a lei não distinguiu os *contratos de locação* para fins de afastamento de regra de *impenhorabilidade do bem de família*. O ministro observou, como também entendeu o STF, que não seria possível criar distinções onde a lei não o fez – sob pena de violar o princípio da isonomia no instituto da *fiança*, pois o *fiador de locação comercial *teria protegido o seu *bem de família*, ao passo que o *fiador de locação residencial *poderia ter o seu *imóvel* penhorado.
Ainda segundo o relator, reconhecer a *impenhorabilidade do imóvel* do fiador, além de violar o princípio da autonomia da vontade negocial, geraria impacto na liberdade de empreender do locatário e no direito de propriedade do *fiador*, especialmente porque a *fiança* é a garantia menos custosa e mais aceita pelos locadores.
“Afastar a proteção do *bem de família* foi o instrumento jurídico de políticas públicas de que o Estado se valeu para enfrentar o problema público da ausência de moradia e de fomento da atividade empresarial, decorrente das dificuldades impostas aos *contratos de locação*”, concluiu o ministro. Palavras chaves: bem de família I penhora I fiador I fiança I contrato de locação I locação I garantia locatícia I assuntos imobiliários I direito imobiliário
Com o julgamento – que teve como base o *entendimento firmado pelo Supremo Tribunal Federal (STF) no Tema 1.127 <stf.jus.br/portal/jurisprudenciaRepercussao/verAndamentoProcesso.asp?incidente=6087183&numeroProcesso=1307334&classeProcesso=RE&numeroTema=1127>* –, os juízes e tribunais de todo país poderão aplicar o precedente qualificado em processos semelhantes.
“*O fiador, no pleno exercício de seu direito de propriedade de usar, gozar e dispor da coisa (Código Civil, artigo 1.228), pode afiançar, por escrito (CC, artigo 819), o contrato de locação (residencial ou comercial), abrindo mão da impenhorabilidade do seu bem de família, por sua livre e espontânea vontade, no âmbito de sua autonomia privada, de sua autodeterminação*”, afirmou o ministro Luis Felipe Salomão, relator dos recursos especiais analisados pela seção.
O magistrado explicou que a afetação do tema como repetitivo se deu pela necessidade de reanálise do precedente fixado no *REsp 1.363.368 <processo.stj.jus.br/processo/revista/documento/mediado/?componente=ITA&sequencial=1364999&num_registro=201300114633&data=20141121&formato=PDF>* e do *enunciado 549 da Súmula do STJ <www.stj.jus.br/docs_internet/revista/eletronica/stj-revista-sumulas-2017_45_capSumulas537-541.pdf>*, segundo os quais é válida *a penhora do bem de família de propriedade de fiador em contrato de locação*. *Lei afasta impenhorabilidade no caso de fiança em contrato de locação*
Salomão lembrou que a Lei 8.009/1990 previu um rol de exceções à regra da *impenhorabilidade do bem de família*, entre as quais está a obrigação decorrente de *fiança concedida em contrato de locação* (artigo 3º, inciso VII, incluído pela Lei 8.245/1991).
Com base nesse cenário legislativo, afirmou o magistrado, as cortes superiores passaram a discutir se o fato de a *locação ser residencial ou comercial* teria impacto na regra *de penhorabilidade do bem de família* do *fiador*. Após vários julgamentos, em maio de 2022, o STF decidiu pela constitucionalidade da *penhora do bem de família do fiador de contrato de locação – seja residencial, seja comercial* (Tema 1.127).
Nesse mesmo sentido, Salomão ressaltou que, de fato, a lei não distinguiu os *contratos de locação* para fins de afastamento de regra de *impenhorabilidade do bem de família*. O ministro observou, como também entendeu o STF, que não seria possível criar distinções onde a lei não o fez – sob pena de violar o princípio da isonomia no instituto da *fiança*, pois o *fiador de locação comercial *teria protegido o seu *bem de família*, ao passo que o *fiador de locação residencial *poderia ter o seu *imóvel* penhorado.
Ainda segundo o relator, reconhecer a *impenhorabilidade do imóvel* do fiador, além de violar o princípio da autonomia da vontade negocial, geraria impacto na liberdade de empreender do locatário e no direito de propriedade do *fiador*, especialmente porque a *fiança* é a garantia menos custosa e mais aceita pelos locadores.
“Afastar a proteção do *bem de família* foi o instrumento jurídico de políticas públicas de que o Estado se valeu para enfrentar o problema público da ausência de moradia e de fomento da atividade empresarial, decorrente das dificuldades impostas aos *contratos de locação*”, concluiu o ministro. Palavras chaves: bem de família I penhora I fiador I fiança I contrato de locação I locação I garantia locatícia I assuntos imobiliários I direito imobiliário
